LUCRO IMOBILIÁRIO
E O IMPOSTO SOBRE A RENDA
PARTE I
Uma
das preocupações na compra de um imóvel é a possível incidência do lucro
imobiliário. E muitas vezes, a negociação não chega a termo porque o
intermediador não consegue elucidar as dúvidas das partes envolvidas.
De
uma forma simples, vamos procurar esclarecer o que é esse tributo e como ele
incide nas negociações imobiliárias.
Para
a pessoa física há basicamente dois tipos de renda que gera a tributação: os
rendimentos propriamente ditos, ou seja, os frutos do trabalho, do capital
(aluguel) juros, etc. e o ganho de capital.
O lucro imobiliário ou ganho de capital capital, é a diferença positiva entre o valor de
alienação de bens ou direitos e o respectivo custo de aquisição.
O
valor a ser recolhido corresponde a 15% da diferença, que deve ser apurado na
data da alienação, seja qual for o instrumento utilizado.
Logo,
não é necessariamente no ato da escritura que se apura esse ganho.
Caso
a escritura seja precedida de um instrumento particular, deve ser feita a
apuração no momento da assinatura do compromisso de venda e compra.
O imposto
é pago na medida em que se recebe pelo que, no caso de venda parcelada o
recolhimento deve ser feito na medida em que as parcelas forem pagas.
É
importante frisar que o prejuízo apurado em uma alienação não pode ser
compensado com ganhos obtidos em outra, ainda que no mesmo mês, ou seja, a
apuração do imposto devido é feita por imóvel. Assim, se ocorrer à venda de
dois imóveis da mesma pessoa e um deles der lucro e outro prejuízo, não há
qualquer tipo de compensação.
Ou seja,
Se
houver lucro, paga
Se
houver prejuízo, suporta
BENS SUJEITOS:
Estão
sujeitas à apuração de ganho de capital as operações que importem:
I -
alienação, a qualquer título, de bens ou direitos ou cessão ou promessa de
cessão de direitos à sua aquisição, tais como as realizadas por compra e venda,
permuta, adjudicação, desapropriação, dação em pagamento, procuração em causa
própria, promessa de compra e venda cessão de direitos ou promessa de cessão de
direitos e contratos afins;
II - transferência a herdeiros e legatários na
sucessão causa mortis, a donatários na doação, inclusive em adiantamento da legítima,
ou atribuição a ex-cônjuge ou ex-convivente, na dissolução da sociedade
conjugal ou união estável, de direito de propriedade de bens e direitos
adquiridos por valor superior àquele pelo qual constavam na Declaração de
Ajuste Anual do de cujus, do doador, do ex-cônjuge ou ex-convivente que os
tenha transferido.
Não
é necessário sequer haver escritura pública. Até mesmo na outorga de procuração
em causa própria, considera-se que houve cessão e há a apuração de eventual
lucro.
CUSTO DE AQUISIÇÃO
Considera-se
custo dos bens ou direitos o valor de aquisição
expressa em reais.
Para
os bens adquiridos antes de 1991, é necessário verificar o valor inscrito na
declaração de Imposto de Renda, pois em 1991, a legislação (Lei 8883/91) autorizou a
atualização do valor do imóvel a nível de mercado.
Muitas
pessoas fizeram essa atualização. Outras, preocupadas com os planos
governamentais e com comentários sobre tributação de grandes fortunas, não o
fizeram. Se o valor não foi atualizado, vale a declaração de 91.
Em
1995, houve a conversão dos valores em UFIR.
Quem
também não fez essa atualização deverá aplicar a tabela fornecida pela Receita
Federal para atualizar até 1995.
A
partir de 1º de janeiro de 1996, “o custos bens e direitos adquiridos ou das parcelas
pagas, não está sujeito a atualização”, conforme dispõe o artigo 8º da.
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